État des lieux
L’état des lieux est le document qui décrit l’état du logement et de ses équipements. Il est à joindre au bail.
L’état des lieux vise à protéger le locataire et le bailleur en comparant l’état du logement et de ses équipements lors de l’entrée du locataire dans les lieux puis à sa sortie. Il permet ainsi de définir qui doit prendre en charge les travaux si des réparations sont à prévoir.
Quand et comment établir l’état des lieux ?
Deux états des lieux doivent être réalisés :
- le premier au début de la location, à la remise des clés au locataire, avant qu’il installe ses affaires personnelles dans le logement,
- le second à la fin de la location, à la restitution des clés au bailleur, lorsque le logement est vidé des affaires du locataire.
Les deux états des lieux doivent être établis de façon aussi précise l’un que l’autre et comporter autant de détails.
Chaque état des lieux doit être réalisé dans de bonnes conditions d’éclairage.
Le locataire et le bailleur ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, notaire…) doivent se rendre sur les lieux. Les états des lieux d’entrée et de sortie sont faits pour être comparés. Ils doivent donc prendre la forme :
- soit d’un document unique distinguant l’état des éléments à l’entrée et à la sortie,
- soit de deux documents distincts ayant une présentation similaire.
L’état des lieux doit également respecter certaines obligations :
- être réalisé par écrit, sur support papier ou sous forme électronique,
- être daté et signé par le locataire et le bailleur (ou son mandataire).
Un exemplaire de l’état des lieux doit être établi pour chaque co-titulaire du bail. Il est remis en main propre ou par voie dématérialisée (mail).
Complément de l’état des lieux d’entrée Le locataire peut demander à modifier l'état des lieux d'entrée (consultez notre modèle de courrier):
Si le bailleur refuse de compléter l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). La CDC doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit être adressée à la CDC du département où est situé le logement. La CDC aide le bailleur et le locataire à trouver une solution à leur litige sans recourir à la justice. Elle intervient gratuitement.
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Que doit contenir l’état des lieux ?
Les mentions obligatoires
À l’entrée et à la sortie du logement, l’état des lieux doit préciser les éléments suivants :
- le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie,
- la date à laquelle il a été établi,
- l’adresse du logement,
- le nom et l’adresse du bailleur (ou sa dénomination et son siège social si le bailleur est une personne morale),
- le type de clés remises (clés du logement, du garage, de la cave, des parties communes de l’immeuble, …) et leur nombre,
- la description précise de l’état des sols, murs et plafonds dans chaque pièce,
- la description précise des équipements et des éléments du logement,
L’état des lieux peut être complété par des images (croquis, photos) et des observations ou réserves.
Il est conseillé de détailler l’état des lieux au maximum. Il est possible de préciser l’état de chaque équipement en le qualifiant de mauvais, passable, bon voire très bon mais il est nécessaire de l’accompagner d’une description très précise.
- la signature du ou des locataires et de la personne réalisant l’état des lieux (le bailleur ou son mandataire),
- si l’état des lieux a été réalisé par une personne mandatée (agent immobilier, administrateur de biens, notaire…), son nom et son adresse (ou sa dénomination et son siège social si c’est une personne morale),
- les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie.
À la sortie du logement, l’état des lieux doit également préciser la nouvelle adresse du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée.
En l’absence d’état des lieux d’entrée
Si le locataire s'oppose à l'établissement de l'état des lieux lors de son entrée dans le logement, il sera présumé l'avoir reçu en bon état.
Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.
Quelques exemples
| Type d’équipement | État | Commentaires possibles |
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Revêtements muraux :
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| Traces de meubles ou de cadres, peinture écaillée par endroit, tapisserie décolorée par le soleil, tapisserie décollée à l’angle du mur… |
Sol :
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| Latte fendue, carrelage comportant un carreau cassé ou ébréché, moquette usagée ou tachée… |
| Plafonds |
| Plafonds jaunis, tachés ou fissurés…. |
| Encadrements de porte, portes, fenêtres, placards | Ne fonctionne pas En bon état de fonctionnement | Porte présentant des éclats de bois, placards comportant une peinture abîmée, serrureries en très bon état mais dépareillées, serrureries rouillées… |
| Installations électriques, chauffage, équipements éventuels (frigo, four, hotte, …) | Ne fonctionne pas En bon état de fonctionnement | Joints de la porte de frigo jaunis par le temps, plaques électriques fissurées…. |
| Installations sanitaires | Ne fonctionne pas En bon état de fonctionnement | Lavabo fêlé ou présentant des éclats, évier entartré… |
Pour un logement loué meublé, les meubles et équipements fournis doivent être listés et l’état de chaque élément doit être détaillé (meubles, vaisselle, literie, électroménager, luminaires…).
Recours en cas de litige
Si le locataire ou le bailleur refuse d’établir un état des lieux ou en cas de désaccord, l’un ou l’autre peut demander l’intervention d’un commissaire de justice (anciennement huissier). Le commissaire de justice les convoque sept jours à l’avance par lettre recommandée. Le locataire et le bailleur doivent être présents pour défendre leurs intérêts.
Le coût de l’état des lieux est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.
Combien coûte-t-il ?
À l’entrée dans le logement
S’il est établi directement entre le locataire et le bailleur, il est gratuit.
S’il est établi par un professionnel (agent immobilier, notaire…), une part des frais peut être à la charge du locataire, sous conditions :
- le respect d’un plafond fixé à 3 € par m2 de surface habitable,
- la part des frais facturée au locataire ne peut pas être supérieure à celle du bailleur.
Exemple
Pour un logement de 20 m2 :
- si l'état des lieux est facturé au total 200 €, les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 60 € (3 € x 20) ;
- si l'état des lieux est facturé au total 100 €, les frais à la charge du locataire sont de 50 € maximum puisqu'il ne doit pas payer plus que le bailleur.
À la sortie du logement
S’il est établi directement entre le locataire et le bailleur, il est gratuit.
S’il est établi par un professionnel, il est à la charge du bailleur sauf en cas de désaccord et de recours à un commissaire de justice. Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
Le logement doit être dans un état identique à l’arrivée et au départ du locataire. Pour autant, le locataire n’a pas à remettre le logement à neuf. La vétusté du logement (usure des peintures, des sols…) lié au passage du temps ne peut pas être facturée au locataire.
En revanche, les détériorations liées à un usage anormal du logement (moquette brulée ou tâchée, trous dans le mur…) sont à sa charge.
Si le locataire a effectué des travaux de transformation du logement sans l’accord du bailleur, les travaux de remise en état sont à sa charge.
Restitution du dépôt de garantie
Si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée, le bailleur a un mois pour restituer au locataire l’intégralité du dépôt de garantie
Si l’état des lieux a mis en évidence des dégradations causées par le locataire, le bailleur pourra déduire le coût des réparations du dépôt de garantie. Dans ce cas, il a deux mois pour restituer le dépôt de garantie diminué du coût des réparations. Il doit pouvoir justifier les sommes demandées (devis, facture, …).
Le bailleur peut déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie. Si les frais de remise en état du logement sont supérieurs au montant du dépôt de garantie, le bailleur peut en conserver la totalité et demander au locataire de rembourser le solde.
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie (déduit ou non du montant des réparations) au locataire dans le délai d’un ou deux mois selon le résultat de l’état des lieux, son montant sera majoré d’une somme équivalente à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé (consultez notre modèle de courrier).